Proprietari o affittuari?

Alessandro di Maria

L’investimento nel mattone è molto diffuso in Italia. Ci si domanda però se conviene ancora possedere un’abitazione o sia meglio diventare affittuari. Le variabili da considerare sono molteplici: proviamo a mettere un po’ di ordine. Innanzitutto va data un’occhiata alla curva dei tassi: non è una novità che l’accesso al credito non sia mai stato più conveniente. A questo si deve aggiungere anche un crollo vertiginoso dei prezzi degli immobili nell’era post-recessione che solo da poco sembra aver rallentato (questo probabilmente è un discorso più italiano). Il punto sulla situazione italiana è stato fatto dal Corriere della Sera, che ha condotto un interessante studio su sei grandi città italiane. Solo per dare un’idea del ragionamento alla base dell’analisi di seguito, è riportata una tabella elaborata dal Corriere, una per “trilocali in zone residenziali” e una per “bilocali zone periferiche” goo.gl/hsTjEL)

Le cifre riportate in tabella sotto le voci “mutuo a x anni” sono gli importi che sarebbe necessario versare anticipatamente (e quindi la liquidità di cui si dovrebbe disporre prima dell’accensione del mutuo) in condizione di perfetta parità tra canone di locazione e rata del mutuo. In altre parole, a parità di spesa mensile (per affitto o mutuo che sia), si parla di quanta liquidità il risparmiatore dovrebbe possedere per accedere al finanziamento. Questo importo è ricavato come differenza tra il valore dell’immobile e i flussi pagati (si ricordi che essi sono pari al canone di locazione) negli x anni. Per i crediti fondiari senza garanzie (cioè operazioni di finanziamento come i mutui) la legge impone che non possa essere preso in prestito più dell’80% del valore dell’immobile. Ciò è di particolare rilievo poiché gli importi in rosso sono esattamente il 20% del valore dell’abitazione (cioè il minimo che il cliente deve anticipare se sprovvisto di garanzie) sottintendendo che, nel caso in cui il cliente disponga di garanzie, potrebbe accedere a muti con rate più basse rispetto al canone. La vantaggiosità (e l’accessibilità) del mutuo rispetto alla locazione aumenta più ci si allontana dal centro e più, di conseguenza, i prezzi scendono. Facendo un primo approssimativo bilancio ci si rende conto che mediamente si risparmiano circa 28 mila Euro accendendo un mutuo a patto che la locazione superi gli 8 anni. Il canone di locazione risulta conveniente solo per case di grandi metrature in zone molto centrali (perché l’affitto costa, in proporzione, meno) ma quest’ultima è, per ovvie ragioni, una soluzione poco significativa sui grandi numeri.  Se secondo queste stime può essere conveniente acquistare un immobile, dal punto di vista più strettamente finanziario è necessario valutare anche la sua natura di investimento. Isaac C.Tabner dell’Università di Stirling (UK) ha provato a dare una risposta. Egli elabora un algoritmo che sottrae al valore di mercato dell’immobile più l’ipotetico affitto che si pagherebbe per una casa con le medesime caratteristiche (il cosiddetto “fitto imputato”), tutte le spese per acquistare una casa (anche i costi che non si sostengono nell’affittarla). Dai risultati della sua analisi emerge che il valore del “fitto imputato” (cioè il prezzo che si dovrebbe pagare per affittare una casa di proprio possesso) è mediamente molto basso (attorno ai 12 mila Euro). Questo conduce ad una valutazione di natura più finanziaria secondo la quale i possessori di abitazioni tendono a sovrastimare i benefici economici derivanti dall’essere proprietari.  La vera domanda è: conviene investire un un asset così illiquido per soli 12 mila Euro? Vanno considerati altri fattori se si guarda ad un immobile come un asset vero e proprio, quali l’inflazione e il rendimento medio di titoli equivalentemente rischiosi. Per quanto riguarda la prima, sviluppi recenti sembrano confermare un rialzo dei prezzi, seppur contenuto. Il problema, tuttavia, rimane legato all’impossibilità di rapido smobilizzo del bene: esso verrebbe inghiottito da eventuali congiunture economiche negative (come successo nel 2008). Inoltre, i rendimenti dei titoli, come fa notare l’economista Nicola Zanella qui  sono caratterizzati da un rendimento medio reale minore rispetto ad altre asset class come BoT, altri titoli di stato e ovviamente azioni. Sappiamo tuttavia che la decisione di acquistare un immobile, tanto più perché presa da operatori non esperti, è condizionata da fattori che vanno ben oltre i tecnicismi finanziari. L’Italia è uno dei paesi più patrimonializzati, dove 3 abitanti su 4 vivono in una casa di proprietà contro il 65% dei francesi, il 52% dei tedeschi e il 44% degli svizzeri. Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, “in Italia la casa ha avuto funzioni diverse. Primo: è una patrimonializzazione indispensabile per la banca”. Effettivamente essa costituisce una corposa garanzia per intrattenere dei rapporti di credito più sostanziosi con la banca. “Secondo: è una forma di risparmio forzoso”. In altre parole, chi va in affitto, sebbene diversi studi abbiano dimostrato che possa accumulare più ricchezza, comunque sarà portato a spendere di più, chi ha un mutuo da pagare no. “Terzo: la casa è una ricchezza emotiva”. Ricapitolando possiamo dire che la convenienza o meno del mutuo rispetto all’affitto dipende dal come si guarda all’acquisto e dalle singole esigenze del risparmiatore: ad esempio non converrà acquistare un’abitazione a chi non ha intenzione di vivere per più di 8-10 anni in un luogo (non conviene comunque comprarla, anche se è un affare, visti i rendimenti reali medi storici), a chi non ha sufficienti risparmi per regalarsi un po’ di indipendenza e a chi vuole vedere stabili le proprie uscite mensili senza doversi preoccupare della manutenzione straordinaria. Di contro, la casa ha sempre rappresentato nell’immaginario collettivo stabilità e sicurezza o, ancora di più, un traguardo. Può simboleggiare il concretizzarsi degli sforzi di una vita, l’acquisto dell’indipendenza e il potersi sentire veramente liberi in un posto che è intimamente proprio. Più romanticamente, è il lascito che due genitori fanno ai propri figli e, per il loro bene, non c’è asset class che possa competere.

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